Жизнь – движение, но без недвижимости – это не жизнь. И в самом деле, квартира, дом или земельный участок – одно из самых важных приобретений человека и надёжный вклад в будущее. Однако на пути к выгодной сделке как продавца, так и покупателя может подстерегать масса подводных камней. Как их обойти, рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Проспект» Наталья Аунапу.
Наталья, зачастую человек уверен, что самостоятельно справится с куплей-продажей жилого объекта или земли. Какие риски его ожидают?
При покупке или продаже объекта существует множество нюансов, о которых человек может даже не догадываться. Иногда я слышу мнение, что все договоры купли-продажи одинаковы. Но, исходя из своего 20-летнего опыта, могу уверенно сказать, каждый случай индивидуален. Поэтому, прежде чем принять объект в работу, я тщательно проверяю его на наличие различных ограничений и обременений. Иногда продавец может не признаться, что квартира, например, находится в залоге. Или накопился долг, оплачивать который придётся уже новому владельцу. Кстати, такие случаи встречаются всё чаще, и если продавец говорит, что долгов нет, я никогда не верю на слово. Кроме того, возможно, что в документы на объект вписаны несовершеннолетние дети или недееспособные взрослые. В этом случае также действует особая схема. Купля-продажа земельных участков и вовсе отдельный разговор. Нужно учитывать, что это за земля, какие сооружения на ней можно или нельзя строить, как при необходимости поменять назначение. Человеку, не имеющему юридического образования и не занимающемуся этим профессионально, разобраться во всех тонкостях практически невозможно. В конце концов, он может столкнуться с мошенничеством, поэтому всё же стоит обратиться в агентство.
Это поможет сэкономить время на хождениях по инстанциям?
Конечно. Человек не всегда знает, какие документы необходимо подготовить, куда с ними обратиться. Мы предоставляем подробную консультацию и сопровождаем каждый этап сделки. Если есть возможность, мы самостоятельно подаём и получаем документы, когда требуется присутствие собственника, заранее договариваемся, чтобы все бумаги были готовы и их осталось бы просто забрать. В случае с ипотекой, так же, как и банк, мы можем оформить электронную заявку на одобрение кредита и отправить на согласование. Разница в том, что в банке вам придётся подождать в очереди от нескольких минут до нескольких часов. Кроме того, у банка существует график работы. А мы работаем круглосуточно, потому что электронные ресурсы доступны 24 часа в сутки. Также мы отслеживаем перемещение документов. Многие думают, что одобрение кредита происходит в калининградских филиалах банков. Но у большинства из них это делается в головных офисах в Москве или Санкт-Петербурге. Оттуда документы поступают в Росреестр, из Росреестра обратно в Москву или Санкт-Петербург и только потом возвращаются к нам. Мы всегда знаем, на каком этапе находятся документы, звоним менеджеру, который этим занимается, уточняем. Обычному человеку он может сказать: «У нас форс-мажор, придётся подождать неделю», и тот будет ждать. С нами это не получится. Мой личный рекорд согласования с момента подачи документов в банк до одобрения кредита и самого объекта – одни сутки.
И так до момента получения документов о праве собственности?
Более того, многие ошибочно думают, что получение документов на руки – это последний этап. Но, чтобы у вас не возникло проблем в дальнейшем, необходимо обратиться в управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации, чтобы перезаключить договоры с прежнего собственника на нового. Мы также консультируем клиентов в этом вопросе и поясняем, как упростить процесс.
Как часто сейчас приобретается жильё в ипотеку, и каков оптимальный алгоритм: обращаться ли сначала за кредитом или выбирать квартиру?
Сейчас доля ипотеки на рынке недвижимости растёт, в среднем она составляет 60-70 процентов от всех сделок. Что касается порядка действий, я всегда спрашиваю покупателя, прямые деньги или кредитные? Если отвечают, что кредитные, уточняю: «Вы уже получили одобрение от банка? Нет? Тогда вы должны сперва оформить кредит». Дело в том, что люди склонны переоценивать свои финансовые возможности. Часто они выбирают квартиру и уже представляют, как будут в ней жить, но вдруг не получают одобрения от банка. Они расстраиваются и долгое время не могут подобрать что-то другое, потому что уже зациклились на своей мечте. Поэтому сначала – одобрение на кредит, а потом поиск жилья. Мы помогаем как с первым этапом, так и со вторым и сопровождаем всю сделку.
Какой главный секрет продажи квартиры по выгодной цене?
Главное определить реальную стоимость объекта. В 90 процентах случаев ценовые ожидания продавцов сильно завышены. Например, дом стоит максимум 10 миллионов рублей, а владельцы хотят 25. Но часто это приводит к тому, что объект по неоправданно высокой цене не продаётся годами.
Человек теряет время, и в итоге из-за острой необходимости он его все-таки продаёт, но за те самые 10 миллионов. Поэтому я всегда называю точную цену объекта, как доктор. Ведь вы не возражаете, когда врач сообщает вам диагноз. Вы стараетесь понять, осознать и принять. Здесь то же самое. Я учитываю все нюансы. Мы называем реальную стоимость и это позволяет сократить сроки продажи.
Как количество сделок зависит от сезона, и когда выгоднее приобретать жилье?
Выгоднее покупать, когда спрос на жильё падает и продавцы готовы торговаться. Это период новогодних праздников и начало учебного года, когда у людей совсем другие заботы. Если человек действительно хочет продать квартиру, он может снизить стоимость. В деле покупки или продажи земли и недвижимости очень много таких нюансов, и мы готовы помочь вам их узнать, подобрать оптимальный вариант, чтобы ваши мечты сбылись.
